Большой доход от маленькой недвижимости

Недвижимость. Слово сладкое. Сразу веет чем-то большим, надежным. Не все имеют возможность приобрести квартиру в собственность для проживания, или хотя бы улучшить жилищные условия. А инвестировать свободные средства в недвижимость или получить доход от ее использования и вовсе может незначительное число состоятельных людей. Но все равно хочется, очень хочется, стать полноправным хозяином какой-нибудь недвижимости и получать от нее пусть и незначительный, но доход.

Можно ли, не обладая большим капиталом и используя возможности, доступные сейчас многим, получить вполне приличный доход на рынке недвижимости? Вот случай из риэлтерской практики. Клиентам одного риэлтера показалась привлекательной ситуация, сложившаяся на рынке недорогого жилья в Красноярске в конце 2005, начале 2006 года. Цены на квартиры в спальных районах города (Черемушки, Энергетики) почти не выросли за предшествующие года полтора-два.

В то же время в Москве рост цен на жилую недвижимость в новостройках только за четвертый квартал 2005 года составил около 11 %. Усиленное продвижение на государственном уровне ипотечных программ и возросшая конкуренция на рынке ипотечного кредитования между банками прямо указывали на будущий рост спроса на недорогое жилье в Красноярске, а следовательно и грядущее повышение цен. Клиенты не располагали средствами на приобретение жилья, а использовать удобный, хотя и достаточно рисковый момент очень хотелось.

Поразмыслив и перебрав возможные варианты, решили попробовать взять кредит в банке. Обратились в один из банков и сумели получить кредит на приобретение недвижимости на довольно приемлемых по нынешним временам условиях. Совокупный доход семьи клиента был не очень большой, порядка 20 000 рублей в месяц, поэтому сумма кредита так же оказалась невелика - 410000 рублей, сроком на 10 лет, с ежемесячными выплатами в размере 7500 рублей и ставкой 12% годовых. Изначально рассчитывали приобрести малобюджетное жилье - гостинку в районе Черемушки или Энергетиков, цена квадратного метра на подобное жилье в то время (начало 2006 года) составляла около 27000-28000 руб. за квадрат, несмотря на, как правило, ужасающее состояние самого жилья. По сравнению с ценами на квадратный метр в однокомнатной квартире в том же районе (20000-22000) разница существенная, но если исходить из общей стоимости уже готового жилья это, пожалуй, был самый доступный вариант по цене.

После окончательного решения всех формальных вопросов была приобретена гостинка в Черемушках площадью 14 кв. метров за 390 000 рублей. Так как сумма выплат по кредиту была достаточно велика для семьи, чей доход составлял 20000 руб. изначально, при планировании покупки предполагалось в последующем сдавать в наем приобретенную квартиру, что и было сделано. Предыдущие хозяева гостинки так же сдавали жилье, квартиранты, конечно же, не хотели переезжать и заключили договор найма жилого помещения с новыми хозяевами.

В результате, при ежемесячных выплатах банку в 7500 руб., включающих погашение основной суммы кредита и выплату процентов, часть, в размере 3800 руб., «зарабатывала» сама квартира. Вскоре после совершения сделки начали меняться и цены на рынке недвижимости. В течение 2006 года и в начале 2007 стоимость жилья существенно выросла. Эта гостинка стоит теперь около 700 000 руб., т.е. один квадратный метр данного жилья обойдется покупателю в 50000 руб., что, если уж говорить честно, не соответствует качеству жилья, а больше всего такая цена квадратного метра подходит к жилью бизнес класса.

Возможно, клиентам пора задуматься о продаже. Кстати в Болгарии, в 30-40 километрах от Варны, столько стоит двухэтажный дом с участком, а в Латинской Америке на эти деньги можно приобрести пару-тройку сотен метров симпатичного пляжа. Прибыль с учетом комиссионных риэлтеру, уплаты подоходного налога с сумм полученных за аренду по договору найма и оплаты коммунальных услуг составила бы на сегодняшний день 280000 руб. или около 70% годовых.

Прогнозировать что-то на рынке недвижимости применительно к данной ситуации сложно: с одной стороны строительный бум, все большее количество жилья вводится в эксплуатацию, а качество имеющегося у этих клиентов - инвесторов жилья плохое. С другой - более дешевых предложений почти нет, а все увеличивающееся количество предложений ипотечных кредитов должно обеспечить высокий спрос на жилье подобного плана. Возможное введение налога на имущество с рыночной стоимости имущества делает ситуацию еще более неопределенной.